Ирина Паул: «Я склоняюсь к тому, что обвала рынка недвижимости не будет в этом году»

admin, 2 года ago 1184

Любовь к своему делу, высокий профессионализм, знание рынка и его тенденций, ориентированность на клиента и его нужды, честность и порядочность – вот основные черты успешного риелтора. Быть отличным специалистом в этой области не так уж просто: это только на первый взгляд кажется, мол, езди да показывай дома, составляй контракты и получай свою комиссию. На самом же деле работа на рынке недвижимости требует самоотдачи, постоянного профессионального роста, умения работать с клиентами, застройщиками, коллегами-риелторами, представляющими интересы продавца или покупателя. Говорят, что профессия риелтора – удел сильных людей. А еще нужно быть отличным психологом, чтобы максимально точно понимать желания и потребности заказчика.
Перечисленный список качеств грамотного агента по недвижимости в полной мере характеризует нашу сегодняшнюю гостью Ирину Паул. Посудите сами: имея более чем 10-летний опыт работы риелтором, Ирина совершенствуется в профессии и продолжает получать новые знания. Не каждый специалист может похвастать таким набором сертификатов: GRI – graduate realtor institute, PSA – price strategy advisor, NHCB – new home co-broker. Своими знаниями она с радостью делится в «Фейсбуке» и через свой канал на YouTube.

Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости, который уже второй год пребывает в состоянии невиданного роста и ажиотажа, и стала предметом нашего разговора. Понятно, что не всегда удается учитывать временные особенности рынка: надо купить жилье – и человек покупает, надо продать – продает, невзирая на то, выгодно или невыгодно это на данный момент. Но все же большинство из нас стремится получить по возможности лучший вариант покупки или продажи. Стоит ли покупать недвижимость на пике роста и пик ли это? А если пик еще впереди, стоит ли ждать тем, кто планирует недвижимость продать?

Ирина, в последнее время все чаще стали поговаривать о раздутом пузыре рынка недвижимости, который вот-вот лопнет и приведет к его обвалу. Как вы думаете, ждет ли нас обвал в 2022 году?

– Действительно, заголовки изданий, блогеры и другие ресурсы трубят о замедлении рынка и подают информацию так, что скоро все, наверное, рухнет. Но я прежде всего хочу сказать, что рассуждать о состоянии рынка по стране – это как говорить о погоде в США: где-то холодно, где-то горячо. Всегда следует учитывать местные тренды.

Вот давайте вместе попробуем разобратьтся в ситуации. Для начала рассмотрим, какие индикаторы должны сопровождать обвал рынка недвижимости.

Так называемый пузырь, то есть неоправданное раздутие цен на недвижимость, когда они растут с космической скоростью, возникает при следующих условиях: наличие низких банковских ставок; рост рынка труда; гибкие, я бы даже сказала, слабые критерии к получению ипотеки (вспомните, как в 2006 году ипотеку (mortgage) давали всем желающим). В этом случае цены достигают уровня, когда обычный средний покупатель не в состоянии ничего купить, и «пузырь» лопается.

При обвале же рынка мы имеем следующие индикаторы: стремительный рост процентных ставок; высокий уровень безработицы; банки перестают давать ипотеки; наблюдается общее замедление экономического роста и дефляция.

Как видите, ни одна из этих схем не подходит под сегодняшнюю ситуацию во Флориде. Ставки продолжают расти, не хватает рабочей силы (в медицинской сфере и строительстве в первую очередь), банки выдают ипотеки, но рассматривают каждого заемщика очень серьезно.
Я склоняюсь к тому, что обвала рынка недвижимости в этом году не будет.

И какие тренды мы будем видеть до конца 2022 года?

– Уровень безработицы остается низким. Инфляция повышается (по крайней мере, выше отметки 2%, которую Федеральный резерв поставил за цель). Процентные ставки по кредиту будут продолжать расти и не опустятся ниже 6%.
Рост цен на недвижимость замедлится, а в некоторых районах остановится. Но предложение останется недостаточным, особенно в секторе доступного жилья. И здесь две причины. Те продавцы, кто купил жилье по низким ставкам, не будут спешить продавать свои дома, так как покупать придется уже под высокий процент. А застройщики сейчас подчас не справляются со строительством новой недвижимости из-за нехватки рабочей силы и материалов.
Требования к заемщикам по ипотеке будут ужесточаться.
Все больше людей станут работать удаленно и перемещаться в пригороды, где, по данным Zillow, цены растут быстрее, особенно если там проживает большое количество детей. По их данным, 25–30% населения в прошлом году работало удаленно, поэтому выбирало и продолжает выбирать пригороды. Жилье в районах с Zip codes, где проживают семьи с детьми, выросло в цене на 24%, без детей – на 17%.

Ирина, а что происходит сейчас с арендой недвижимости?

– Количество тех, кто арендует недвижимость, вырастет. И соответственно, еще больше вырастут цены на аренду. На заметку: лидер по росту цен на аренду во Флориде – Fort Myers. Город обогнал даже Майами, традиционного лидера. Сегодня отметка роста цен на аренду в Fort Myers – 32,8%.

А какой бы вы дали прогноз на перспективу, скажем, на 5 лет?

– Я думаю, проценты по кредитам на жилье продолжат расти в ближайшие 2 года. Цены будут повышаться в тех регионах, где недвижимость привлекательна для миллениалов, или поколения Y (поколение людей, родившихся примерно с 1981 по 1996 год, встретивших новое тысячелетие в юном возрасте, характеризующееся прежде всего глубокой вовлеченностью в цифровые технологии. – Прим. ред.). Именно они сегодня составляют основную часть покупателей, и эта тенденция будет сохраняться в рассматриваемый нами промежуток времени.

Объем сделок на рынке уменьшится. Некоторые причины я озвучила выше.

Крупные корпоративные покупатели будут продолжать скупать недвижимость для сдачи в аренду.

К 2025 году станет гораздо меньше риелторов, а те, кто останется в бизнесе, станут предлагать более широкий спектр услуг.

Что это все может означать для обычного потребителя? Стоит все-таки покупать дом сейчас или лучше подождать?

– Решение только за вами. К тому же многое зависит от того, с какой целью вы собираетесь покупать недвижимость. Если вы сейчас живете в арендованном жилище и откладываете покупку собственного дома по причине высоких процентных ставок по ипотеке, то я напомню, что при аренде ваша реальная ставка не 6 или 7%, а все 100%. Все это время вы выплачиваете долг за чей-то дом, а не за свой.

Если же вы инвестор и находитесь в поисках отличного предложения или покупатель с задачей купить дом для проживания, сейчас самое время начать присматриваться, потому что многие продавцы, убедившись, что переоценили свои ожидания, готовы к переговорам.

Как говорит Warren Buffet, не ждите покупки недвижимости, купите недвижимость и ждите (Don’t wait to buy real estate. Buy real estate and wait).

Ирина, могу я вас попросить немножко рассказать о себе?
– Я многопрофильный риелтор с более чем 10-летним опытом. Работаю с инвесторами по направлению fix-and-flip, а также со стратегией buy and hold, с покупателями, приобретающими свой первый дом, инвесторами в сфере Airbnb и продавцами. В профессию пришла, когда решила купить свою первую квартиру в 2009 году. И процесс меня увлек, мне нравится, что эта работа подразумевает постоянное обучение и исследование трендов рынка недвижимости.

Люблю свое дело, люблю непредсказуемость каждого нового дня, непохожего на предыдущий, в профессии риелтора. Люблю своих клиентов: каждый из них уникален и приходит со своими ожиданиями и целями, а моя команда и я готовы выслушать и составить план действий, и, самое главное, воплотить его в жизнь и получить наилучший результат.

Я мама и жена, воспитываю сына (Давиду будет 4 года в декабре). Мы с мужем любим принимать гостей, особенно в День благодарения, и угощать их вкусностями, приготовленными на гриле.
Мое хобби – коллекционирование парфюмерии, а еще веду свой влог на YouTube, где делюсь полезной информацией о недвижимости и жизни в Орландо.

Кстати, рекомендуем вам посмотреть полезные и качественные видео на канале Ирины Real Estate with Irina Paul, чтобы убедиться, что перед вами профессионал, которому можно без сомнений доверить покупку-продажу своей недвижимости, и что сделка будет под полным контролем и закроется наилучшим образом для вас, если вы станете клиентом Ирины.